A cobrança da taxa condominial está incorporada ao dia a dia do condomínio, mas é sempre bom lembrar que há regras que determinam como ela deve ser feita. A forma de rateio ou a taxa de juros, por exemplo, não são escolhidas de maneira aleatória.

A própria taxa de condomínio em si é uma obrigação legal do condômino, prevista no Código Civil. Da mesma maneira, é obrigação legal do síndico cobrar as contribuições de cada condômino.

Confira o que você vai ver neste artigo

  • Escolha entre taxa fixa ou mensal
  • Forma de rateio
  • Estabelecimento de taxa extra e fundo de reserva
  • Negociação e cobrança em caso de atraso
  • Juros e demais sanções aplicadas aos inadimplentes
  • Opção pela cobrança garantida de condomínio

Escolha entre taxa fixa ou mensal

Existem duas possibilidades para definir o valor da taxa de condomínio: com base em uma taxa fixa ou em rateio mensal. A escolha do modelo a ser usado depende do que está previsto em convenção ou da deliberação da assembleia.

Caso o modelo utilizado pelo condomínio seja o da taxa fixa, é preciso definir e aprovar em assembleia, normalmente no começo do ano, um valor fixo para a taxa de condomínio.

Neste caso, é feita uma previsão orçamentária com a projeção de todas as despesas do condomínio para 12 meses. Depois, esse montante é rateado entre os condôminos, determinando o valor fixo da taxa para o ano seguinte.

Já no caso do rateio mensal, o condomínio analisa todas as despesas do mês anterior e divide o valor entre os condôminos. Dessa forma, a taxa pode variar ao longo do ano, de acordo com a variação das despesas.

Forma de rateio

A forma de rateio (ou seja, o percentual a ser pago por cada unidade) também pode variar de condomínio para condomínio. 

O Código Civil prevê que, caso a convenção não estipule uma forma específica de rateio, a contribuição de cada condômino será proporcional à sua fração ideal.

Basicamente, a fração ideal representa a quota ou o quanto do condomínio pertence a cada um, somando a parte comum e a parte privativa de cada unidade. Quanto maior a área privativa da unidade, maior a fração ideal.

Se o rateio do condomínio é feito com base na fração ideal, unidades com maior área privativa (e consequentemente maior fração ideal) vão pagar mais do que unidades menores.

No entanto, a convenção pode determinar outras formas de rateio, como rateio por unidade, número de moradores ou mesmo uma versão mista de rateio.

Nós fizemos um post explicando melhor a cobrança por fração ideal, as vantagens e desvantagens desse sistema e como alterar o método usado pelo condomínio. Confira!

Estabelecimento de taxa extra e fundo de reserva

Além da taxa regular, que inclui o rateio básico das despesas do condomínio, a cota pode incluir ainda uma taxa extra e uma contribuição para fundo de reserva.

O fundo de reserva é uma espécie de poupança feita pelo condomínio para custear necessidades extraordinárias, urgentes ou eventuais.

A lei determina que a convenção do condomínio deve prever a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva.

Normalmente, as convenções estabelecem o valor da contribuição (em geral 5 a 10% da cota condominial), o prazo de duração da cobrança e que tipos de despesas ela pode cobrir.

Já a taxa extra é uma taxa adicional cobrada para bancar custos que não estavam previstos no orçamento, como obras, consertos emergenciais etc.

Nem sempre a taxa extra precisa ser aprovada em assembleia. Caso a situação seja urgente, o síndico pode assumir a despesa e justificar o gasto em assembleia posteriormente.

No entanto, a cobrança de taxa extra para qualquer outra despesa que não seja urgente deve sim passar pela aprovação prévia da assembleia.

Negociação e cobrança em caso de atraso

Assim como toda conta a pagar, a taxa de condomínio vem com uma data de vencimento, que deve ser respeitada. Isso porque a partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto o condômino já é considerado inadimplente. 

Portanto, a partir do primeiro dia de atraso ele já está sujeito a pagar multas e juros.

A partir desse momento, o condômino é notificado e costuma ter um prazo bancário de até 30 dias para pagar o valor da cota em atraso, com os devidos acréscimos. 

Caso o pagamento não seja efetuado no primeiro mês de atraso, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança. No entanto, o mais comum é conversar antes com o condômino para tentar uma saída amigável. 

O importante é que essa negociação tenha um prazo estabelecido e seja assertiva, para que a situação não vire uma bola de neve. Caso não haja negociação, é obrigação do síndico seguir com a cobrança judicial.

Juros e demais sanções aplicadas aos inadimplentes

Quando o condômino se torna inadimplente, ele fica sujeito a algumas sanções determinadas por lei. As principais são juros, multa e cobrança judicial.

O Código Civil determina que os juros devem ser aqueles estabelecidos na convenção de condomínio. Caso a convenção seja omissa a respeito desse ponto, o juros então será de 1% ao mês. Já a multa é de até 2% sobre o valor do débito.

Já a ação judicial de cobrança é um ponto importante porque pode levar inclusive à penhora do imóvel, mesmo que ele seja o único bem de família. Isso porque essa proteção do bem de família, chamada de impenhorabilidade, não vale para dívidas de condomínio.

Por fim, a lei prevê ainda que o condômino inadimplente fica proibido de votar em assembleia.

Opção pela cobrança garantida de condomínio

Além do formato de cobrança tradicional, em que o síndico e/ou a administradora se responsabilizam pela cobrança, o condomínio também pode optar pelo formato de cobrança garantida.

Neste caso, uma empresa chamada garantidora de condomínio assume a responsabilidade pela cobrança da taxa condominial. 

Funciona da seguinte maneira: 

  1. A garantidora emite os boletos, sempre seguindo a contabilidade encaminhada pelo condomínio, e dá início à cobrança.
  2. Depois, repassa para o condomínio 100% das receitas previstas, mesmo que alguém deixe de pagar a taxa. 
  3. Por fim, a empresa cobra e negocia os atrasados diretamente dos condôminos.

Ou seja, na prática é como se o condomínio tivesse inadimplência zero.