Condomínio

Sim, é possível destituir o síndico do seu condomínio. Mas o processo de destituição do síndico precisa ser claro e

Na hora de comprar um imóvel, é preciso ter inúmeros cuidados além da escolha do bairro, do tamanho ideal, do estado de conservação e do condomínio. Um desses cuidados, por exemplo, é em relação aos débitos. Afinal, não é incomum compradores se depararem com imóveis que possuem dívidas pendentes de condomínio e até mesmo de IPTU. 

Apesar dos riscos, muitos optam por dar continuidade à compra, acreditando que a dívida será cobrada apenas do proprietário anterior e que se começarem a pagar o condomínio em dia não vão correr nenhum risco. Mas será que é isso mesmo que acontece na prática? Para entender melhor, vamos ver o que diz a lei.

Confira o que você vai ver neste artigo

• Dívida de condomínio fica atrelada ao imóvel, mesmo que ele seja vendido
• Cuidados na hora de negociar a compra do imóvel
• O que o síndico pode fazer?
• Quer saber mais sobre a cobrança garantida de condomínio? Fale com a Cbank!

Dívida de condomínio fica atrelada ao imóvel, mesmo que ele seja vendido

Por lei, dívidas de condomínio recaem sempre sobre o imóvel. Portanto, se ele for vendido e as dívidas não forem pagas, os débitos passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Isso vale mesmo caso a dívida já esteja sendo cobrada judicialmente.

Nesse sentido, o artigo 1.345 do Novo Código Civil é bem claro: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Portanto, se você é o atual dono de um imóvel com dívida, você é o responsável por pagá-la. 

Se a dívida de condomínio não for quitada, as consequências podem ser duras. O proprietário seguramente acabará enfrentando uma ação judicial (isso se já não houver uma em andamento), que pode levar inclusive à penhora e leilão do imóvel. Nesse caso, ele pode ser leiloado mesmo que seja o único bem da família.

Cuidados na hora de negociar a compra do imóvel

Caso você esteja no processo de compra de um imóvel, tenha atenção redobrada. Peça sempre uma certidão negativa de débitos, expedida pelo condomínio há no máximo 30 dias, atestando que não há dívidas vinculadas à unidade. Procure também buscar informações com o síndico e com outros condôminos, além de verificar toda a documentação do imóvel e do condomínio.

Caso seja constatada alguma dívida e ainda assim você queira dar continuidade à negociação, há basicamente três alternativas:

1. Tentar negociar com o vendedor para que o valor da dívida de condomínio seja abatido do valor de venda do imóvel. Assim, o desconto pode ser usado para quitar os débitos;
2. Comprar o imóvel sabendo que terá que assumir a dívida integral;
3. Pagar a dívida e tentar cobrar o ressarcimento do antigo proprietário.

O que o síndico pode fazer?

O síndico não tem muita abertura para interferir ou se envolver na negociação de um imóvel com dívida. Afinal, não há nada que impeça o proprietário de vender a unidade, mesmo que ela possua débitos. Portanto, o que o síndico pode fazer é emitir ou não a certidão negativa de débitos e, caso seja procurado pelo comprador, avisá-lo de que existe a dívida. 

No entanto, o síndico tem o poder e o papel fundamental de tentar prevenir e cobrar a inadimplência. Para isso, pode tentar negociar amigavelmente o pagamento da dívida ou ingressar com uma ação judicial de cobrança. Vale lembrar, porém, que uma ação pode levar anos e tende a ser muito custosa para o condomínio.

Quando se fala em cobrança de condomínio, é comum síndicos e administradoras lembrarem do serviço das garantidoras de condomínio. No entanto, há ainda há muitas dúvidas e informações conflitantes a respeito de como funciona o trabalho de uma garantidora.

Por isso, nesse post nós vamos esclarecer alguns pontos.

Confira o que você vai ver neste artigo

• 1) O que é uma garantidora de condomínio?
• 2) Como funciona na prática o serviço de uma garantidora?
• 3) Como a garantidora faz a cobrança de condomínio atrasado?
• 4) Quanto a garantidora cobra de multa e juros em caso de inadimplência?
• 5) O condomínio precisa pagar custas ou honorários caso uma cobrança vá parar na Justiça?
• 6) Qual é a diferença entre garantidora e administradora de condomínio?
• 7) Quanto custa o serviço de uma garantidora de condomínio?
• 8) Se o condomínio tem garantidora, o condômino inadimplente pode votar em assembleia?
• 9) Por que contratar uma garantidora de condomínio?
• 10) Como contratar uma garantidora de condomínio?
• Quer contratar uma garantidora de condomínio? Entre em contato conosco via whatsapp/telefone/site que será um prazer garantir as receitas do seu condomínio.

1) O que é uma garantidora de condomínio?

Uma garantidora de condomínio é uma empresa que assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja moradores inadimplentes. Depois ela cobra os atrasados diretamente dos condôminos.

Ou seja, mesmo que algum morador deixe de pagar a taxa, o condomínio recebe o valor normalmente. O síndico não tem mais dúvidas sobre quanto vai entrar no fim do mês, nem precisa ter medo da inadimplência.

Não à toa, esse serviço é chamado de cobrança garantida de condomínio ou de receita garantida. Sendo assim, a garantidora é a melhor maneira de cobrar os boletos que estão atrasados no seu condomínio.

2) Como funciona na prática o serviço de uma garantidora?

Na prática, depois que a garantidora é contratada pelo condomínio ela passa a emitir e enviar para os condôminos os boletos da taxa condominial, e fica responsável por fazer a cobrança também dos valores atrasados.

Depois de emitir e enviar os boletos, a garantidora recebe os pagamentos dos condôminos e repassa os valores para o condomínio.

O grande diferencial da garantidora é que ela repassa para o condomínio sempre 100% do valor das receitas previstas. Se algum morador não pagar a taxa, o condomínio não é afetado. Ele vai continuar recebendo como se todos tivessem pago.

Em seguida, a garantidora entra em contato com os condôminos inadimplentes e negocia diretamente com eles o pagamento dos valores em atraso.

A negociação é feita de forma amigável, buscando chegar a um acordo para o pagamento dos atrasados, ou judicial, caso seja necessário.

3) Como a garantidora faz a cobrança de condomínio atrasado?

Para cobrar condomínio atrasado, a garantidora segue todos os passos obrigatórios por lei, da mesma forma que o condomínio faria. 

Primeiro, o condômino é notificado a respeito do atraso. Afinal, pode ter sido um simples esquecimento, e ele pode então regularizar o pagamento. Caso isso não ocorra, a garantidora tenta uma negociação amigável. Nessa etapa, o condômino pode fazer um acordo para parcelar a dívida e fazer pagamentos que caibam no seu bolso.

Se a negociação amigável falhar, a garantidora pode entrar com uma ação judicial de cobrança, da mesma forma que o condomínio faria. 

Vale lembrar que, em caso de dívida de condomínio, não importa se o imóvel é o único bem de família: ele pode ser penhorado da mesma maneira.

4) Quanto a garantidora cobra de multa e juros em caso de inadimplência?

Ou seja, só cobramos os juros e multas previstos em lei, exatamente como ocorreria se a cobrança fosse feita pelo próprio condomínio.

Os valores cobrados dos condôminos inadimplentes são:

1. Multa de 2% após o vencimento.
2. Correção monetária, mensalmente.
3. Juros de 1% ao mês, não capitalizados.
4. Honorários de 0%, 10% ou 20% de acordo com o tempo de atraso, conforme negociado em contrato com o condomínio.

Caso a convenção do condomínio determine algum valor específico para multa e juros, nós cobramos o valor determinado na convenção. 

5) O condomínio precisa pagar custas ou honorários caso uma cobrança vá parar na Justiça?

Caso uma cobrança acabe se tornando uma ação judicial, a responsabilidade dos honorários fica por conta do condômino inadimplente, de acordo com o previsto em contrato.

Se o seu condomínio estiver negociando a contratação de uma garantidora, pergunte sobre esse ponto específico.

6) Qual é a diferença entre garantidora e administradora de condomínio?

A garantidora de condomínio é responsável exclusivamente pela cobrança da taxa condominial. Por exemplo, para pedir segunda via de boleto ou negociar um pagamento atrasado o condômino fala com a garantidora.

Já a administradora é a empresa que gerencia a contabilidade, os serviços do condomínio e o dia a dia da gestão condominial de forma geral. É a administradora, portanto, que lida com questões relacionadas à contratação de funcionários, realização de assembleias e reparos no condomínio.

7) Quanto custa o serviço de uma garantidora de condomínio?

Por essa taxa administrativa, a garantidora emite e envia os boletos, faz a cobrança dos atrasados e garante que o condomínio receba todo mês 100% das receitas previstas.

Uma boa forma de ver quanto o seu condomínio pode economizar com a contratação de uma garantidora é comparando o percentual de inadimplência com o percentual cobrado pela empresa.

Se a inadimplência média é de 15% e a garantidora cobra, por exemplo, 6%, o condomínio já tem uma economia de 9% ao mês. Isso sem contar que não terá mais gastos com custas judiciais nem honorários.

8) Se o condomínio tem garantidora, o condômino inadimplente pode votar em assembleia?

Por lei, só pode votar em assembleia condôminos que estejam quites com as suas obrigações condominiais. Ou seja, aquele morador que está com taxas de condomínio em aberto não pode votar.

Isso vale mesmo quando o condomínio tem uma garantidora. Afinal, a dívida de condomínio é vinculada ao imóvel e continua existindo, mesmo que a garantidora tenha repassado de forma antecipada o valor atrasado para o condomínio.

Vale destacar que é preciso ter cuidado ao aplicar sanções ao morador inadimplente. É ilegal proibir o condômino inadimplente de usar as áreas de lazer, por exemplo. Da mesma maneira, ele não deve ser exposto publicamente nem passar por nenhuma forma de constrangimento.

9) Por que contratar uma garantidora de condomínio?

Uma garantidora de condomínio facilita a vida do síndico e traz segurança financeira para o condomínio. Com uma garantidora, o síndico sabe exatamente quanto vai entrar todo mês e não precisa mais se preocupar com a inadimplência. Assim, é possível se planejar para fazer obras e melhorias e até reduzir a taxa condominial.

Sem uma garantidora, o condomínio fica à mercê da taxa de inadimplência. Se ela sobe em determinado mês, o pagamento das contas básicas fica comprometido. 

Além disso, sem uma garantidora o próprio condomínio fica responsável por realizar todas as etapas da cobrança dos valores atrasados. Isso toma tempo, desgasta as relações internas e tem um custo alto, especialmente em caso de cobranças judiciais, já que o condomínio precisa pagar um advogado.

Para os condôminos, a contratação de uma garantidora também é vantajosa.

Primeiro porque quando um condômino deixa de pagar o condomínio aquele dinheiro simplesmente não entra em conta. Dessa forma, é preciso compensar de alguma maneira para manter as obrigações do condomínio em dia.

Na maioria das vezes, isso ocorre na forma de aumento da taxa de condomínio para os demais moradores. Ou seja, quem paga em dia acaba pagando a conta de quem está inadimplente.

Segundo porque para o condômino que está inadimplente também é mais interessante negociar com uma garantidora do que direto com o condomínio.

Ambos cobram o mesmo percentual de multa e juros, mas a garantidora normalmente tem uma estrutura que permite oferecer melhores condições de pagamento.

10) Como contratar uma garantidora de condomínio?

Depois de analisar os pontos mais importantes antes de contratar uma garantidora, é preciso levar o assunto para aprovação em assembleia condominial. 

Para efetivar a contratação, o condomínio deve convocar uma assembleia extraordinária cuja pauta tenha o assunto: “Contratar cobrança garantida das taxas condominiais”. Com aprovação por maioria simples, o contrato já pode ser assinado.

Vale lembrar que, em tempos de pandemia por conta da Covid-19, o condomínio pode fazer assembleias virtuais.