Inadimplência

Sim, é possível destituir o síndico do seu condomínio. Mas o processo de destituição do síndico precisa ser claro e

Nem sempre é fácil arcar com as despesas básicas do dia a dia e mais as contas do mês, como água, luz, telefone e impostos. Quem mora em condomínio de casas ou apartamentos ainda tem que colocar nessa conta a taxa condominial, que é obrigatória e serve para ratear as despesas do condomínio. 

Por diversos motivos, muitas vezes os condôminos deixam de pagar a taxa de condomínio, tornando-se inadimplentes. 

Se você é síndico, sabe que esse problema é mais comum do que parece. A taxa média de inadimplência condominial no Brasil, por exemplo, gira em torno de 15%. 

Infelizmente, a falta de pagamento do condomínio pode trazer consequências graves tanto para o devedor quanto para o condomínio em si, que sofre com a restrição orçamentária.

São essas consequências, para inadimplentes e condomínios, que nós discutimos no artigo de hoje.

Confira o que você vai ver neste artigo

• Como a inadimplência afeta o condomínio
  • Principais consequências da inadimplência para o condomínio
• Quais as consequências para quem não paga a taxa de condomínio
  • Como funciona a etapa final da cobrança judicial
  • Consequências para o condômino inadimplente
• Como resolver a inadimplência condominial

Como a inadimplência afeta o condomínio

O primeiro impacto da inadimplência condominial é no orçamento do condomínio. Afinal, a taxa condominial serve justamente para ratear despesas, como folha de pagamento de funcionários, água, luz e serviços de manutenção. 

Quando um condômino deixa de pagar o condomínio, aquele dinheiro simplesmente não entra em conta. Dessa forma, é preciso compensar de alguma maneira para manter as obrigações do condomínio em dia.

Na maioria das vezes, isso ocorre na forma de aumento da taxa de condomínio para os demais moradores. Ou seja, quem paga em dia acaba pagando a conta de quem está inadimplente.

Além disso, novos gastos e dores de cabeça surgem para o condomínio. Afinal, o síndico passa a ter que cobrar o condomínio atrasado. Isto implica em gerenciar uma crise que muitas vezes não tem prazo para ser resolvida, o que leva a desgastes e conflitos internos. 

Nos casos mais simples, a situação é resolvida amigavelmente e termina em um acordo para a quitação da dívida. Quando não há acordo, é preciso contratar um advogado e entrar com uma cobrança judicial.

Nesses casos mais complexos, a disputa pode ser longa, mas culmina no pagamento da dívida ou na penhora do imóvel. Depois, ainda é preciso descontar custas judiciais e honorários advocatícios, que giram em torno de 20%.

Como é possível perceber, não é uma situação nem um pouco agradável para o condomínio nem para o síndico.

A não ser que o condomínio já conte com o serviço de uma garantidora que assegure inadimplência zero, a falta de pagamento da taxa condominial vai sempre trazer novas despesas e desgastes.

Principais consequências da inadimplência para o condomínio

• Déficit orçamentário.
• Aumento da taxa condominial, sobrecarregando quem paga em dia.
• Conflitos e desgastes internos na hora da cobrança.
• Possível cobrança judicial, gerando gastos com advogados e custas judiciais.

Quais as consequências para quem não paga a taxa de condomínio

Agora que já vimos um pouco sobre as consequências da inadimplência para o síndico e o condomínio, vamos falar sobre o que acontece com quem deixou de pagar a taxa condominial. 

Em um primeiro momento, o morador será notificado e terá um prazo, normalmente de 30 dias, para quitar a dívida. 

Nesse momento já é previsto por lei que pode ser cobrada multa de 2%, além de juros de 1% ao mês e correção inflacionária.

Caso a dívida não seja paga, o condomínio pode tentar uma negociação amigável antes de entrar com uma ação judicial.

Para quem está devendo, o recomendável é sempre tentar fazer um acordo o quanto antes. Assim, evita-se o acúmulo de juros, além dos custos e desgastes de uma ação judicial.

Se você está inadimplente, lembre-se que quanto maior a dívida fica, mais complicado será para quitá-la. Portanto, tente sempre resolver a situação o mais rapidamente possível.

Caso a dívida não seja paga amigavelmente e não haja nenhum acordo, o condomínio tem o direito de entrar com uma ação judicial de cobrança. Embora o processo possa ser longo, ao final as consequências para o devedor são bastante duras.

Vale lembrar também que o síndico não pode dar descontos ao condômino inadimplente.

Como funciona a etapa final da cobrança judicial

1. Com a decisão final favorável ao condomínio, o tribunal dá um prazo para o pagamento da dívida. 
2. Caso o pagamento não ocorra dentro do prazo, o condomínio pode pedir a penhora de bens, que pode ser o próprio imóvel ou outros bens, como automóveis. 
3. Os bens vão então a leilão, e o valor é usado para quitar a dívida.

Como funciona a etapa final da cobrança judicial

1. Com a decisão final favorável ao condomínio, o tribunal dá um prazo para o pagamento da dívida. 
2. Caso o pagamento não ocorra dentro do prazo, o condomínio pode pedir a penhora de bens, que pode ser o próprio imóvel ou outros bens, como automóveis. 
3. Os bens vão então a leilão, e o valor é usado para quitar a dívida.

Consequências para o condômino inadimplente

• Multa de 2%.
• Juros de 1% ao mês.
• Correção monetária.
• Proibição de votar em assembleias.
• Possível cobrança judicial.
• Possível penhora de bens, incluindo o próprio apartamento, mesmo que seja único bem de família.

Sim, é possível destituir o síndico do seu condomínio. Mas o processo de destituição do síndico precisa ser claro e

A inadimplência condominial é fator de muitas dúvidas e dores de cabeça para síndicos e condôminos. Para esclarecer melhor o assunto, nós preparamos esse post com as 10 dúvidas mais comuns sobre inadimplência em condomínio.

Confira o que você vai ver neste artigo

• 1. O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório?
• 2. A partir de quanto tempo de atraso o condômino é considerado inadimplente?
• 3. Qual o valor de multa e juros em caso de inadimplência?
• 4. Qual o prazo mínimo para entrar com uma ação contra o condômino inadimplente?
• 5. O imóvel pode ir a leilão por falta de pagamento da taxa de condomínio?
• 6. O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo se for o único bem de família?
• 7. Síndico pode dar desconto para condômino inadimplente?
• 8. Condômino inadimplente pode votar em assembleia?
• 9. Que restrições podem ser aplicadas ao condômino inadimplente?
• 10) Qual a melhor maneira de resolver a inadimplência no condomínio?

1. O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório?

Sim. O pagamento da taxa de condomínio é uma obrigação legal do condômino, determinada pelo Código Civil. A mesma lei determina que é responsabilidade do síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas.

Caso o condômino deixe de cumprir com essa obrigação, estará sujeito às sanções previstas em lei:  multa, juros, correção monetária e ação judicial de cobrança. Além disso, fica impedido de votar em assembleias.

2. A partir de quanto tempo de atraso o condômino é considerado inadimplente?

A partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto o condômino já é considerado inadimplente. Portanto, a partir do primeiro dia de atraso ele já está sujeito a pagar multas e juros.

A partir desse momento, o condômino normalmente tem um prazo bancário de até 30 dias para pagar o valor da cota em atraso, com os devidos acréscimos.

3. Qual o valor de multa e juros em caso de inadimplência?

O Código Civil determina que o condômino estará sujeito aos juros estabelecidos na convenção condominial. Caso não haja essa previsão na convenção, o juros sobre a dívida deve ser de um por cento ao mês. Além disso, há uma multa de até 2% sobre o valor do débito.

Confira:

” Art. 1.336. (…)

• 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”

4. Qual o prazo mínimo para entrar com uma ação contra o condômino inadimplente?

Por lei, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança a partir do primeiro mês de atraso. No entanto, é praxe tentar uma negociação amigável antes.

Normalmente, a convenção condominial ou a assembleia definem um cronograma relativo à cobrança dos inadimplentes, que costuma incluir as seguintes etapas:

• Confirmação de que o pagamento de fato não ocorreu;
• Envio de notificação a respeito do atraso no pagamento do condomínio;
• Tentativa de negociação amigável, com possibilidade parcelar o pagamento;
• Ingresso de ação judicial, que pode levar inclusive à penhora do imóvel.

Depois que a ação tem início, a Justiça ordena o pagamento do débito em um prazo de três dias. Caso o condômino não pague a dívida, ocorre a penhora de bens do devedor.

5. O imóvel pode ir a leilão por falta de pagamento da taxa de condomínio?

Sim. Depois que o condomínio ingressa com a ação judicial, o condômino fica sujeito à penhora de bens caso não pague os valores atrasados.

O Código de Processo Civil prevê a seguinte ordem para a penhora dos bens: dinheiro; veículos; bens móveis em geral; e, por fim, bens imóveis, que pode ser o próprio imóvel com dívida.

6. O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo se for o único bem de família?

Sim. A chamada impenhorabilidade prevê proteção para imóveis que sejam o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, mas há exceções. Uma delas é justamente a dívida de condomínio. 

A lei deixa bem claro que, neste caso, o imóvel pode sim ser penhorado mesmo que seja bem de família.

Veja só que diz a Lei nº 8009/90:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”

O Código Civil também aborda o assunto:

” Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.”

Portanto, é preciso ter muito cuidado ao deixar atrasar a taxa de condomínio, já que o imóvel pode sim ser penhorado mesmo que seja o único bem de família.

7. Síndico pode dar desconto para condômino inadimplente?

De maneira geral, a resposta é não. O síndico não pode dar descontos no valor devido nem abater os juros e multa previstos em lei.

O Código Civil é claro: o condômino que não pagar a taxa condominial estará sujeito ao pagamento de juros previstos na Convenção de Condomínio ou, caso não haja previsão, a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

O síndico não tem como passar por cima dessa determinação legal.

Além disso, é preciso ter em mente que o dinheiro não pertence ao síndico, e sim ao condomínio.

Ao passar por cima da convenção e da determinação legal de cobrar juros e multa, o síndico abre brecha para uma ação demandando que ele devolva os valores equivalentes ao desconto ou isenção ao condomínio.

Vale lembrar ainda que todos os condôminos devem ser tratados da mesma maneira. Dessa forma, se um condômino obteve desconto ou isenção de multa ou juros no condomínio atrasado, o mesmo desconto terá que ser concedido para qualquer condômino que atrase o pagamento.

Embora o síndico não possa dar descontos, ele pode negociar a melhor forma de pagamento da dívida. É possível, portanto, parcelar os valores devidos, que podem ser acrescentados ao boleto mensal do condomínio.

8. Condômino inadimplente pode votar em assembleia?

Não. Os direitos e deveres do condômino estão estabelecidos no Código Civil, que é bem claro a respeito da participação em assembleia.

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

(…)

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

Portanto, para participar das deliberações da assembleia e votar é preciso estar quite com as obrigações condominiais. Ao estar em débito com o condomínio, o condômino perde esse direito. Ou seja, condômino inadimplente não pode votar em assembleia.

9. Que restrições podem ser aplicadas ao condômino inadimplente?

É comum que síndicos e condôminos fiquem na dúvida a respeito de que medidas podem ser aplicadas em relação aos inadimplentes.

As medidas permitidas legalmente são:

• Cobrança de juros, multa e correção monetária; 
• Ingresso com ação judicial de cobrança; 
• Proibição de votar em assembleia.

Não é permitido adotar nenhuma ação que possa ser considerada vexatória ou que exponha o condômino inadimplente aos demais. 

Por exemplo, são consideradas medidas abusivas, dentre outras:

• Proibir o condômino de usar as áreas comuns;
• Cortar o fornecimento de serviços como água e gás; 
• Cobrar o condômino na frente dos vizinhos; 
• Divulgar, sob qualquer circunstância, os nomes dos condôminos inadimplentes.

10) Qual a melhor maneira de resolver a inadimplência no condomínio?

Para lidar com a inadimplência no condomínio, é preciso adotar uma série de medidas, como:

• Entender claramente o que diz a lei a respeito da inadimplência condominial;
• Estabelecer processos claros de cobrança para que todos tenham conhecimento;
• Promover campanhas de conscientização;
• Abrir espaço para negociação, mas ser assertivo na cobrança dos atrasados.

No entanto, nem sempre essas medidas são suficientes. Além disso, a cobrança dos inadimplentes gera um custo para o condomínio e um desgaste para o síndico, muitas vezes ocasionando conflitos internos.

Uma solução definitiva para resolver a inadimplência é contar com a assessoria de uma garantidora de condomínio.

A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplência. Depois, cobra os atrasados diretamente dos condôminos, respeitando a multa e juros previstos em lei e na convenção condominial. 

Além de ter o caixa garantido, o condomínio deixa de ter que gastar com advogados e de ter que lidar com o estresse da cobrança, seja ela amigável ou judicial. Saiba mais sobre as vantagens desse serviço, que é conhecido como cobrança garantida de condomínio.

Ter controle e visibilidade sobre as contas do condomínio é fundamental para a gestão de todo síndico, que precisa prestar contas do seu trabalho à assembleia. Dentro desse contexto, um dos fatores mais importantes é mensurar o índice de inadimplência condominial.

A inadimplência, afinal, impacta diretamente o orçamento do condomínio. Se o condomínio não receber a receita prevista, pode faltar dinheiro para pagar folha de pagamento e outras contas básicas. 

Para que isso não aconteça, a taxa de condomínio acaba subindo para os demais condôminos. Ou seja, quem paga em dia tem que cobrir o rombo causado por quem está inadimplente.

Portanto, saber exatamente o percentual de inadimplência do condomínio e aprender a lidar com a inadimplência é um papel essencial do síndico. 

Confira o que você vai ver neste artigo

• O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório?
• Qual a multa e juros em caso de condomínio atrasado?
• Como calcular o índice de inadimplência do condomínio?
• Como cobrar condomínio atrasado?
• Como reduzir a inadimplência no condomínio?
  • Como funciona o trabalho de uma garantidora de condomínio

O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório?

Mais do que uma simples imposição do condomínio, a cota condominial é uma obrigação legal do condômino. O Código Civil deixa claro que é um dever de todo condômino contribuir para o rateio das despesas.

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.

E a taxa de condomínio, claro, nada mais é do que o rateio das despesas do condomínio. Ao contrário do que se pode imaginar, a taxa não prevê nenhum tipo de lucro para o condomínio. Afinal, ele não é uma empresa. 

A cota serve exclusivamente para cobrir as despesas, e eventualmente pode incluir um valor para criar um fundo de reserva para emergências.

Qual a multa e juros em caso de condomínio atrasado?

Por se tratar de uma obrigação legal, há consequências quando o condômino deixa de pagar a taxa de condomínio e se torna inadimplente. 

A consequência mais imediata é que o condômino fica sujeito ao pagamento de juros, multa e correção monetária.

O valor dos juros deve ser o que está previsto na convenção condominial. Caso não haja previsão, o Código Civil determina que seja utilizado o valor de 1% ao mês. Já a multa equivale a até 2% sobre o valor do débito. 

Para a correção monetária, a lei não deixa explícito o índice que deve ser usado como base. Porém, o mais comum é que seja usado o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Além disso, vale mencionar o que condômino inadimplente fica proibido de votar em assembleia.

Como calcular o índice de inadimplência do condomínio?

Como mencionamos no início do texto, calcular o índice de inadimplência do condomínio é fundamental para o trabalho do síndico. Assim, ele pode prestar contas de maneira correta e transparente na assembleia, e também planejar ações adequadas para reduzir o índice.

O cálculo da inadimplência mês a mês é bastante simples. 

• Divida o número de unidades inadimplentes pelo total de unidades do condomínio;
• Depois, pegue o valor e multiplique por 100 para calcular a porcentagem.

Por exemplo, um condomínio com 120 unidades tem 10 unidades inadimplentes. 10/120 = 0,08. Ao multiplicar 0,08 por 100, temos um índice de inadimplência de 8%.

Para a prestação de contas, o ideal é mostrar à assembleia o índice de inadimplência mês a mês, comparando o aumento ou redução do índice ao longo do ano. 

Já para contabilizar débitos acumulados ao longo de vários meses, o melhor é contar com a ajuda da sua administradora, que levará em conta multa, correção monetária, honorários, juros, acordos feitos e pagos etc.

Como cobrar condomínio atrasado?

Um dos deveres do síndico é justamente cobrar o pagamento da taxa condominial, aplicando as sanções previstas em lei em caso de atraso.

Além de multa, juros e correção monetária, o condômino também fica sujeito a uma ação judicial de cobrança, que pode levar à penhora do imóvel.

O que não pode ocorrer é a imposição de medidas consideradas abusivas, como proibir o condômino de usar as áreas comuns, fazer cobrança de forma vexatória na frente de outros condôminos ou cortar o fornecimento de água, gás e luz.

Na prática, o síndico deve notificar o condômino que está com o condomínio atrasado, negociar o pagamento e, se for o caso, entrar com uma ação judicial de cobrança.

Vale destacar que, por conta das obrigações estabelecidas por lei, também há limites a respeito do quanto o síndico pode negociar com o condômino inadimplente.

Basicamente, o que o síndico pode fazer é facilitar as condições de pagamento, oferecendo o parcelamento da dívida, por exemplo. 

No entanto, o síndico não pode anular a dívida, conceder descontos ou abater multas e juros, porque isso feriria o que está estabelecido em lei e na própria convenção condominial.

Também não pode deixar de cobrar a dívida judicialmente, caso o condômino não aceite ou não respeite os termos e prazos da negociação. Pelo contrário, é obrigação do síndico ingressar com a ação em caso de não pagamento e de falta de acordo amigável.

Como reduzir a inadimplência no condomínio?

Reduzir ou até zerar a inadimplência no condomínio é o sonho de muitos síndicos, mas parece uma realidade simplesmente impossível para a maioria.

No entanto, com a ajuda de uma garantidora de condomínio, a inadimplência zero é uma meta perfeitamente alcançável.

A garantidora é uma empresa que assume a cobrança da taxa de condomínio e repassa sempre 100% da receita prevista, mesmo que haja inadimplentes. Depois, cobra os atrasados diretamente do condômino inadimplente.

Como funciona o trabalho de uma garantidora de condomínio

Na prática, funciona assim:

1) O síndico ou a administradora cadastram a contabilidade do mês no sistema, informando quanto deve ser cobrado de cada unidade.

2) A garantidora então emite os boletos e faz a cobrança.

3) Mesmo que alguém não pague a taxa, a empresa transfere o valor integral ao condomínio, como se todos tivessem pago.

4) Depois, a garantidora entra em contato com os condôminos para negociar o pagamento dos atrasados, tirando esse trabalho dos ombros do síndico.

Dessa maneira, os condôminos conseguem negociar com mais flexibilidade. Já os síndicos não precisam se preocupar com custas judiciais, honorários e processos longos e desgastantes.

Sem falar que o condomínio passa a ter segurança financeira, podendo se planejar para obras e melhorias com tranquilidade.