A assembleia de condomínio é um dos pontos mais importantes da vida condominial. Afinal, é nela que os condôminos podem deliberar sobre assuntos relevantes para o condomínio. É importante lembrar, no entanto, que cada tema pode exigir um quórum diferente para aprovação na assembleia.

De maneira geral, as deliberações da assembleia podem ser tomadas, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes – exceto quando o tema exige quórum especial. 

É justamente nesse ponto que é preciso ter atenção, pois vários assuntos frequentes em condomínios exigem quórum especial.

Esse número mínimo de votos para cada aprovação na reunião de condomínio é determinado pelo Código Civil e pela lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio.

Neste post, vamos apontar qual o quórum mínimo para os temas mais comuns em assembleias de condomínio.

Confira o que você vai ver neste artigo

  • 1) Aumento de taxa condominial
  • 2) Aprovação de obras (necessárias, úteis e voluptuárias)
    • Obras necessárias
    • Obras úteis
    • Obras voluptuárias
  • 3) Eleição de síndico
  • 4) Prestação de contas
  • 5) Alteração na convenção
  • 6) Alteração de fachada
  • 7) Destituição de síndico
  • 8) Aplicação de multas por infrações reiteradas
  • 9) Mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária
  • 10) Contratação de garantidora
  • Que tal contratar uma garantidora e zerar a inadimplência?

1) Aumento de taxa condominial

O aumento da taxa condominial normalmente é aprovado em assembleia no início do ano, junto com a aprovação da previsão orçamentária anual. Para aprovar o aumento da taxa condominial, basta a aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.

Ao contrário do que muitos condôminos imaginam, a taxa de condomínio não prevê (e nem pode prever) nenhuma forma de lucro para o condomínio. Ela é simplesmente um mero rateamento de despesas, e é uma obrigação legal de todo condômino.

Portanto, o aumento da taxa condominial é influenciado diretamente pelas despesas do condomínio. Por exemplo, reajustes de serviços terceirizados, custos de manutenção, salários, encargos trabalhistas e índice de inadimplência condominial.

Quando o síndico propõe aumentar a taxa, deve ser sempre levando em conta a saúde financeira do condomínio, considerando a previsão orçamentária e o rateio das despesas.

2) Aprovação de obras (necessárias, úteis e voluptuárias)

Uma das dúvidas mais comuns nos condomínios é o quórum mínimo para aprovação de obras em assembleia. Afinal, elas costumam ter um impacto financeiro considerável no valor da taxa condominial.

O quórum exigido depende do tipo de obra. O Código Civil diferencia as obras em 3 tipos: obras necessárias, obras úteis e obras voluptuárias.

Obras necessárias

De acordo com o Código Civil, as obras necessárias são “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Ou seja, são as obras mais urgentes, indispensáveis para a manutenção do condomínio.

Por exemplo, reparos elétricos, conserto de telhado, impermeabilização em caso de infiltrações etc.

O quórum mínimo para aprovar obras necessárias no condomínio é a maioria dos presentes na assembleia (50% + 1). 

Caso a obra seja urgente e não traga despesa excessiva, ela não precisa de aprovação em assembleia.

Obras úteis

Segundo o Código Civil, as obras úteis são aquelas “que aumentam ou facilitam o uso do bem”.

Ao contrário das obras necessárias, elas não são indispensáveis para conservar o condomínio, mas têm uma utilidade clara.

Por exemplo, instalação de cobertura na garagem, individualização de hidrômetros e instalação de grades de segurança.

O quórum mínimo para aprovar obras úteis no condomínio é a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos.

Atenção: não é apenas a maioria dos presentes em assembleia; é a maioria de todos os condôminos.

Obras voluptuárias

O Código Civil determina que as obras voluptuárias são “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.

Ou seja, as obras voluptuárias são as obras de “embelezamento”. Por exemplo, reforma do salão de festas, reforma do hall de entrada e instalação de academia.

O quórum mínimo para aprovar obras voluptuárias no condomínio é a maioria qualificada, ou seja, ⅔ dos condôminos.

Atenção: não se trata apenas de ⅔ dos presentes em assembleia; são ⅔ de todos os condôminos.

3) Eleição de síndico

O Código Civil não estabelece um quórum especial para a eleição de síndico. Portanto, o síndico pode ser eleito com base no caso geral estabelecido na lei.

Em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Ou, em segunda convocação, por maioria simples dos votos dos presentes.

No entanto, é preciso ficar atento à convenção de condomínio, já que ela pode estabelecer um quórum especial para a eleição de síndico. Neste caso, prevalece o previsto em convenção.

4) Prestação de contas

A aprovação da prestação de contas segue a mesma lógica da eleição do síndico. Inclusive, é comum que os dois assuntos sejam deliberados na mesma assembleia.

Portanto, para aprovar a prestação de contas basta a maioria simples dos presentes em segunda convocação.

Lembrando que o condomínio também pode eleger um conselho fiscal, composto de três membros, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

5) Alteração na convenção

A convenção de condomínio é o documento que rege a vida condominial. Em uma comparação simples, é como se a convenção fosse a Constituição do condomínio.

É na convenção que devem constar todas as regras do condomínio. Isso é fundamental porque decisões e sanções não previstas no documento não são consideradas válidas (a não ser que sejam previstas ou determinadas por alguma legislação municipal, estadual ou federal).

É natural, portanto, que alterar a convenção exija um quórum especial.

O Código Civil determina que mudanças na convenção só podem ser feitas com a aprovação de ⅔ de todos os condôminos (não apenas dos que compareceram à assembleia).

6) Alteração de fachada

A fachada é qualquer uma das faces do imóvel. Normalmente, ela segue um padrão estético e arquitetônico que ajuda a compor a harmonia da edificação.

Por sua importância, de maneira geral ela não pode ser alterada.

Veja o que diz o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

(…)

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas“.

Fica claro, portanto, que os condôminos não podem promover nenhum tipo de alteração de fachada.

Isso não quer dizer que uma alteração de fachada é sempre impossível. Normalmente, as convenções de condomínio abordam o assunto e esclarecem que o morador precisa da aprovação unânime dos demais condôminos para mudar algo na fachada.

Além disso, a lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio, vai na mesma linha. Ela proíbe a alteração de fachada, mas estabelece que o condômino pode fazer a modificação se tiver a aprovação unânime dos demais.

7) Destituição de síndico

Da mesma maneira que o síndico é eleito pela assembleia, ele também pode ser destituído. 

O Código Civil prevê que a assembleia pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

Para isso, é preciso convocar uma assembleia específica, que não precisa ser convocada pelo próprio síndico –o Código Civil estabelece que as assembleias também podem ser convocadas por um quarto dos condôminos.

Para destituir o síndico, é preciso ter o voto da maioria dos presentes nessa assembleia específica.

8) Aplicação de multas por infrações reiteradas

O Código Civil estabelece uma série de deveres dos condôminos, e dá ao condomínio o direito de aplicar multas caso esses deveres sejam descumpridos. 

Normalmente, a definição sobre o procedimento para aplicação de multas e os seus valores estão previstos na convenção do condomínio.

O Código Civil também prevê o procedimento no caso de condôminos que descumpram reiteradamente os seus deveres. Neste caso, o condomínio pode aprovar a cobrança de multa correspondente a até cinco vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas e a reiteração.

Para aprovar a aplicação dessa multa, é preciso a aprovação de ¾ dos condôminos restantes (excetuando o próprio infrator).

9) Mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária

Um ponto que exige quórum especial para aprovação é a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Isso inclui mudar a destinação de uma área comum, alterando a finalidade do ambiente. Por exemplo, transformar uma área de lazer em garagem. 

Nesses casos, é preciso a aprovação da unanimidade dos condôminos. Isso mesmo: todos precisam aprovar a mudança.

No entanto, vale destacar que nem toda obra significativa se enquadra como mudança de destinação. Se uma área de lazer vai se transformar em outra área de lazer (por exemplo, um playground vai virar quadra), o caso se enquadra em obra voluptuária, sendo necessária a aprovação por  ⅔ dos condôminos.

10) Contratação de garantidora

A contratação de uma garantidora de condomínio é um tema em pauta em muitos condomínios que sofrem com a inadimplência. Afinal, a garantidora se responsabiliza por zerar os efeitos da inadimplência no condomínio, aliviando a pressão orçamentária e ajudando a reduzir a taxa condominial.

Basicamente, a garantidora assume a cobrança das taxas condominiais e repassa ao condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que alguém deixe de pagar a cota. Depois, negocia os atrasados diretamente com os condôminos.

Para aprovar a contratação desse serviço, basta a aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.