Síndico

Sim, é possível destituir o síndico do seu condomínio. Mas o processo de destituição do síndico precisa ser claro e quando se fala em cobrança de condomínio, normalmente temos como modelo a cobrança tradicional, efetuada pelo síndico e pelas administradoras. No entanto, algumas empresas, chamadas de garantidoras de condomínio, disponibilizam uma outra opção: a cobrança garantida. 

Em geral, a cobrança garantida é muito procurada para prevenir ou resolver a inadimplência no condomínio. Afinal, ela permite que os condomínios recebam suas receitas de maneira integral, zerando a inadimplência.

Confira o que você vai ver neste artigo

• O que é a cobrança garantida
• Diferenças entre a cobrança garantida e a cobrança tradicional
• Quanto custa a cobrança garantida de condomínio
• Vantagens da cobrança garantida
• Como contratar a cobrança garantida
• Peça um orçamento de cobrança garantida!

O que é a cobrança garantida

A cobrança garantida é um modelo de cobrança em que uma empresa se responsabiliza por emitir os boletos, cobrar a taxa condominial e repassar o valor integral das receitas ao condomínio, mesmo que haja inadimplentes. 

Basicamente, na cobrança garantida a empresa antecipa o pagamento dos inadimplentes, garantindo que o condomínio receba sempre 100% da receita prevista. Depois, a companhia assume a cobrança dos atrasados, negociando diretamente com cada condômino.

Uma empresa que faz a cobrança garantida é chamada de garantidora de condomínio; é o caso da Cbank, que atua como garantidora em Goiânia, Região Metropolitana e todo Centro Oeste.

Diferenças entre a cobrança garantida e a cobrança tradicional

Como vimos, na cobrança garantida a responsabilidade por cobrar a taxa condominial fica por conta da empresa garantidora. Ela deve repassar a receita integral ao condomínio, como se a inadimplência fosse sempre zero. Depois, cobra os atrasados diretamente dos condôminos.

Já na cobrança tradicional o síndico e a administradora é que são os responsáveis por cobrar a taxa condominial.

Nesse caso, quando há inadimplência a receita do condomínio diminui, mas os compromissos financeiros assumidos continuam valendo. Isso acaba obrigando o condomínio a aumentar a taxa para poder pagar as contas, sobrecarregando quem paga em dia. 

Na hora de cobrar os atrasados, novamente o trabalho é do síndico e da administradora. É comum surgirem desgastes e conflitos internos por conta da cobrança. Se não há acordo amigável para o pagamento da dívida, o condomínio tem que ingressar com uma ação judicial que pode levar anos para ser concluída. 

Quando o caso é finalmente encerrado, normalmente o valor a ser pago é menor que a dívida real. Além disso, é preciso descontar ainda custas judiciais e honorários, que giram em torno de 20%.

Quanto custa a cobrança garantida de condomínio

O serviço de cobrança garantida normalmente é cobrado com base em um valor percentual aplicado sobre o total das receitas do condomínio. Esse percentual é contabilizado como uma despesa ordinária do condomínio. Na Cbank, por exemplo, a taxa varia de 4% a 10%. 

Para dar um exemplo, vamos considerar a inadimplência média nos condomínios, que é de 20%. Se o condomínio tem 20% de inadimplência e a garantidora cobra 5%, o condomínio já tem uma economia de 15% ao mês. 

Além disso, uma garantidora séria, como a Cbank, não cobra custas judiciais nem honorários do condomínio, o que significa uma economia extra para o condomínio.

Quer saber se a cobrança garantida vale a pena pro seu condomínio? Entre em contato conosco via whatsapp/telefone ou na aba contato do nosso site.

Vantagens da cobrança garantida

Contratar a cobrança garantida traz muitas vantagens tanto para o síndico quanto para os condôminos. O serviço garante segurança financeira e otimiza a gestão condominial. 

Confira alguns benefícios da cobrança garantida:

• Fim da inadimplência
• Receita garantida e previsível
• Tranquilidade para planejar obras e melhorias
• Chance de reduzir o valor da taxa condominial
• Fim de disputas judiciais que podem levar anos
• Eliminação dos gastos jurídicos com cobranças
• Redução das brigas e tensões por cobranças
• Taxa de condomínio estável e previsível
• Sistema mais justo: a taxa não precisa mais subir para bancar quem está inadimplente     
• Valorização do imóvel, pois terá caixa garantido para melhorias e manutenções.

Como contratar a cobrança garantida

Se você está pensando em contratar o serviço de cobrança garantida, é muito simples. Tire todas as suas dúvidas e peça um orçamento. Depois, leve para aprovação em assembleia extraordinária.

A pauta deve conter o assunto: “Contratar cobrança garantida das taxas condominiais”. Com a aprovação por maioria simples na assembleia, o contrato já pode ser assinado.

O síndico é a figura mais conhecida na gestão condominial, mas não é a única. Dependendo do que prevê a convenção, o condomínio também pode ter outros cargos, como subsíndico e conselheiros fiscais. Além, claro, de contar com o apoio de empresas parceiras, como uma administradora e uma garantidora de condomínio.

Mas, afinal, quais são exatamente as atribuições do síndico, subsíndico e conselho fiscal?

Confira o que você vai ver neste artigo

• Quais são as principais funções do síndico
• Principais funções do síndico previstas em lei
• O que é o cargo de subsíndico e quais suas atribuições
• O que é o Conselho Fiscal e quais as funções dos conselheiros
• Garantidora de condomínio: empresa parceira do síndico

Quais são as principais funções do síndico

O síndico é o representante legal do condomínio, eleito pelos demais condôminos em assembleia. É ele que deve gerir o dia a dia e representar o condomínio em juízo quando for necessário.

Embora seja muito comum que o cargo de síndico seja ocupado por um condômino, isso não é uma obrigação. O condomínio pode optar por dar o cargo a alguém que não more no local, como um síndico profissional, por exemplo, mediante aprovação da assembleia.

Além disso, o Código Civil estabelece que o mandato do síndico é de dois anos, com direito a reeleição.

Principais funções do síndico previstas em lei:

• Convocar a assembleia de condomínio;
• Representar o condomínio em juízo;
• Avisar a assembleia caso haja algum procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Zelar pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços ao condomínio;
• Fazer o planejamento orçamentário anual;
• Cobrar o pagamento da taxa de condomínio, impondo e cobrando as multas devidas;
• Prestar contas à assembleia;
• Realizar o seguro da edificação.

O que é o cargo de subsíndico e quais suas atribuições

Como podemos perceber, a lista de tarefas e responsabilidades do síndico é extensa. Embora a função do síndico não seja compartilhada, os condomínios podem instituir outros cargos de gestão condominial que acabam servindo de apoio ao síndico.

Um desses cargos é o de subsíndico. Apesar de não estar prevista em lei, essa função pode ser estabelecida na convenção condominial.

Em geral, o subsíndico é como um vice, eleito junto com o síndico e assumindo a função principal em caso de ausências curtas.

Em caso de morte ou renúncia do síndico, o subsíndico assume de maneira provisória e fica responsável por convocar uma assembleia para nova eleição de síndico.

O subsíndico também costuma ter um papel importante em condomínios grandes, que contam com várias torres. Nesses casos, é comum que cada torre tenha seu próprio subsíndico.

No dia a dia, o subsíndico de uma torre pode tomar pequenas decisões por conta própria, mas responde sempre ao síndico do condomínio.

O que é o Conselho Fiscal e quais as funções dos conselheiros

A existência do Conselho Fiscal está prevista no Código Civil, mas não é uma obrigação. A lei diz que o condomínio poderá contar com um conselho fiscal, composto de três pessoas eleitas pela assembleia, por um prazo não superior a dois anos.

A principal função dos conselheiros é fiscalizar as contas do condomínio.

Compete aos conselheiros, por exemplo:

• Auditar as contas do condomínio;
• Dar pareceres, recomendando ou não a aprovação da prestação de contas à assembleia;
• Avisar o síndico caso haja suspeitas de eventuais irregularidades.

No entanto, os conselheiros fiscais não têm poderes administrativos. Ou seja, não podem fazer qualquer tipo de compra ou tomar decisões em nome do condomínio.

Na prática, é comum que os síndicos consultem a opinião dos conselheiros antes de tomar determinadas decisões ou antes de propor à assembleia ações que envolvam novos gastos.

O trabalho do síndico é essencial para manter o condomínio funcionando de forma harmoniosa e eficiente. Afinal, o síndico é responsável pelos aspectos mais importantes da gestão condominial e tem várias atribuições definidas por lei.

Para o exercício do cargo, o condomínio pode optar por escolher um síndico morador ou um síndico profissional. Ambos precisam ser eleitos em assembleia para poder assumir o cargo.

Como o próprio termo indica, o síndico morador é aquele que mora no condomínio e se dispõe a assumir o cargo de síndico.

Já o síndico profissional é alguém que exerce o papel de síndico como profissão, prestando serviços para um ou mais condomínios.

Confira o que você vai ver neste artigo

• Atribuições do síndico
• Habilidades necessárias para exercer o cargo de síndico
• Vantagens e desvantagens do síndico morador
• Vantagens e desvantagens do síndico profissional
• Como escolher entre síndico morador e síndico profissional
• Garantidora de condomínio: parceira dos síndicos
• Peça já um orçamento de cobrança garantida:

Atribuições do síndico

O síndico é o responsável pela gestão do condomínio. Suas atribuições são definidas pelo artigo 1.348 do Código Civil. Confira:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.”

Como você pode perceber, a lista de atribuições é extensa e abrange todos os principais pontos da gestão condominial. Inclusive, o síndico pode ser acionado para responder civil e/ou criminalmente caso não cumpra suas tarefas ou cause prejuízos ao condomínio.

Habilidades necessárias para exercer o cargo de síndico

Para dar conta de todas as funções atribuídas ao cargo, o ideal é que o síndico possua algumas habilidades que facilitem o trabalho. Além, claro, de estar sempre disposto a aprender.

Veja só algumas habilidades importantes para o síndico:

• Conhecimento das leis e normas relacionadas a condomínios;
• Conhecimentos de administração;
• Boa capacidade de relacionamento e mediação de conflitos;
• Entendimento básico de finanças, para lidar com planilhas, planejamento orçamentário e prestações de contas;
• Iniciativa e proatividade;
• Inteligência emocional para lidar com pressão e cobranças;
• Saber se comunicar com clareza e assertividade;
• Facilidade para planejamento e organização.

Vantagens e desvantagens do síndico morador

Como explicamos no começo do texto, o síndico morador é aquele que vive no condomínio e se dispõe a cuidar da gestão condominial. Dependendo do que determina a convenção condominial, ele pode receber uma remuneração ou ser isento de pagar a taxa de condomínio.

A principal vantagem do síndico morador é que ele normalmente tem um conhecimento profundo das rotinas e necessidades do condomínio. Como condômino, ele conhece os demais moradores e os funcionários, e tem uma ideia mais clara a respeito do que precisa ser feito e aperfeiçoado no condomínio.

Além disso, por morar no condomínio ele pode estar disponível mais rapidamente para resolver demandas urgentes e lidar com solicitações dos condôminos.

Por outro lado, há também desvantagens relacionadas ao síndico morador. Por exemplo, ele pode não ter as habilidades necessárias ao cargo ou não ter o tempo necessário para lidar com as demandas do condomínio.  

Outro ponto de atenção diz respeito ao relacionamento prévio do síndico com os demais condôminos. Se já houve eventuais desavenças, por exemplo, é preciso ter cuidado para que elas não influenciem a gestão.

Vantagens e desvantagens do síndico profissional

O síndico profissional é aquele que exerce o cargo como uma profissão, prestando serviço remunerado para um ou mais condomínios. A profissão não é regulamentada, embora haja um projeto de lei nesse sentido.

Apesar de não haver regulamentação, um bom síndico profissional faz cursos relacionados à gestão condominial e se habilita para exercer de maneira adequada as funções que o cargo exige.

Por isso, a principal vantagem do síndico profissional é justamente a sua expertise. Como ele domina conhecimentos específicos da área, pode otimizar a gestão condominial, evitar erros e implementar melhorias. 

Além disso, o síndico profissional também possui uma relação isenta com todos os moradores, o que é importante na hora de lidar com conflitos e cobrar condôminos inadimplentes.

Por outro lado, o síndico profissional precisará de um tempo maior para conhecer a fundo a rotina e os problemas do condomínio. Como atende outros clientes, também não terá dedicação exclusiva ao condomínio.  

Como escolher entre síndico morador e síndico profissional

Qual é melhor: síndico morador ou síndico profissional? Infelizmente, não há resposta pronta para essa pergunta. Ambos podem exercer o cargo de forma exemplar, e tudo depende das necessidades e das particularidades de cada condomínio. 

Normalmente, quanto mais complexa a administração de um condomínio (como no caso de condomínios com muitas torres), maior a necessidade de um síndico com conhecimento especializado.

No entanto, o mais importante é levar os prós e contras de cada opção para assembleia e fazer a avaliação com base nas demandas do condomínio. 

Se você foi eleito síndico, antes de tudo, parabéns! Ser síndico não é uma tarefa fácil, mas trabalhar em prol de melhorias para o condomínio é gratificante. Para facilitar esse trabalho, é importante começar com o pé direito e se organizar para checar todas as questões mais relevantes para o mandato. Por isso, preparamos esse post com tudo que é preciso conferir ao assumir o cargo de síndico.

Confira o que você vai ver neste artigo

• Documentação
  • Veja a lista de documentos para pedir ao assumir como síndico:
• Infraestrutura do condomínio e outras questões gerais
  • Veja alguns pontos para analisar em relação à infraestrutura do condomínio:
• Funcionários e contratos do condomínio
  • Dicas para avaliar a situação de funcionários e contratos do condomínio:
• Situação financeira e índice de inadimplência condominial
  • Pontos para conferir a situação financeira do condomínio:

Documentação

Ao assumir como síndico, há vários documentos que devem ser entregues pela gestão anterior ou solicitados aos órgãos competentes. Afinal, além dos procedimentos burocráticos inevitáveis, como atualização de dados no banco, também é imprescindível confirmar se o condomínio está em situação 100% regular.

Vale lembrar que o documento mais básico de todos, e que o síndico deve conhecer plenamente, é a convenção condominial. Por isso, não se esqueça de pegar uma cópia da convenção e aprender tudo sobre as regras do seu condomínio.

Lembre-se também que será preciso atualizar os dados na Receita Federal, comunicando a mudança de síndico, e então solicitar a alteração do certificado digital do condomínio.

Veja a lista de documentos para pedir ao assumir como síndico:

• Convenção condominial;
• Extratos bancários;
• Lista atualizada de moradores;
• Apólices de seguro;
• Guias de recolhimento e pagamento de encargos sociais;
• Cartão de CNPJ;
• Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;
• Contratos de prestação de serviço do condomínio;
• Comprovantes de serviços realizados no condomínio, como limpeza de caixas d’água, vistoria de elevadores, manutenção de para-raios etc.;
• Livro de atas;
• Prestações de contas;
• Comprovantes de pagamentos feitos em nome do condomínio;
• Plantas do condomínio;
• Certidão negativa de débitos de INSS e FGTS.
• Relação de ações que envolvam o condomínio (lembrando que também pode ser feita uma busca nos sites do TRT e TJ estaduais).

Infraestrutura do condomínio e outras questões gerais

Além das questões administrativas e burocráticas, é importante que o síndico esteja por dentro de tudo que diz respeito à infraestrutura do condomínio e a outros pontos gerais importantes para o dia a dia.

É preciso saber, por exemplo, o estado das áreas comuns do condomínio e quais são as prioridades para reparos e manutenções. Na documentação entregue pelo síndico anterior, é possível conferir o que foi feito recentemente. Uma boa conversa com o porteiro ou zelador também pode ajudar a entender a situação geral do condomínio.

Veja alguns pontos para analisar em relação à infraestrutura do condomínio:

• Situação do seguro predial, que é obrigatório por lei;
• Avaliação da situação atual e de manutenções recentes das áreas comuns, como garagem, academia, salão de festas e parquinho;
• Avaliação da situação atual e de manutenções recentes de equipamentos como portões, para-raios, bomba d’água, elevadores etc.;
• Checagem da situação de todos os equipamentos que exigem adequação a normas técnicas (como extintores e brinquedos de parquinho);
• Detalhes a respeito de obras que já estejam em andamento ou de obras que foram aprovadas na gestão anterior e ainda não começaram;
• Inventário dos equipamentos do condomínio.

Funcionários e contratos do condomínio

Outro fator fundamental na gestão condominial é a gestão de funcionários e contratos com prestadoras de serviço.

A folha de pagamento, aliás, costuma ser um dos itens que mais pesa na taxa condominial. Portanto, é importante entender como funciona a rotina de trabalho e de serviços do condomínio, até para avaliar a necessidade de novas contratações ou de redução do quadro de funcionários.

Mesmo que o novo síndico seja um morador que já conheça os funcionários, é uma boa prática se apresentar a todos como o novo responsável pelo condomínio.

Aproveite esse momento também para ouvir os colaboradores, entendendo como é a rotina de trabalho deles e o que eles sugerem para a nova gestão. Da mesma maneira, é interessante deixar claro como você pretende trabalhar e o que espera da parte deles.

Dicas para avaliar a situação de funcionários e contratos do condomínio:

• Conheça cada colaborador e suas funções;
• Confira a carga horária e o salário dos funcionários e cheque se está tudo de acordo com acordos trabalhistas da categoria;
• Verifique todas as potenciais pendências trabalhistas, incluindo férias a vencer e horas extras;
• Verifique todos os contratos de prestação de serviço do condomínio, avaliando o que faz sentido ou não para o momento atual.

Situação financeira e índice de inadimplência condominial

O último tópico da nossa lista diz respeito a uma questão essencial: a situação financeira do condomínio e o índice de inadimplência condominial. Sem dúvidas, esse é um dos pontos que mais vai influenciar o mandato do novo síndico.

A lista de documentos que mencionamos no primeiro tópico deste texto inclui vários itens que vão ajudar a entender a situação financeira do condomínio, como os extratos bancários, prestações de contas e eventuais ações relacionadas à cobrança de condomínio atrasado.

Com os documentos em mãos, é hora de analisar tudo com calma e entender em que pé está a situação. Um índice de inadimplência alto é um dos maiores problemas. Afinal, afeta o caixa do condomínio, a capacidade de pagar as contas e o valor da taxa condominial, já que quem paga em dia terá que fazer aportes maiores para compensar a inadimplência.

Pontos para conferir a situação financeira do condomínio:

• Avalie com cuidado as prestações de contas e veja se os gastos reportados conferem com a realidade do condomínio;
• Consulte o conselho fiscal e contador do condomínio e peça ajuda caso precise esclarecer algum ponto;
• Entenda a composição da taxa condominial, avaliando o quanto cada despesa contribui para o valor final da cota;
• Cheque a situação do fundo de reserva, do fundo de obras e do fundo de pessoal, se houver;
• Veja se há obras urgentes ou já aprovadas e o quanto elas vão impactar o orçamento do condomínio;
• Confira o andamento de eventuais ações contra o condomínio e estime o impacto no caixa caso o condomínio seja condenado a pagar algum valor;
• Verifique o índice de inadimplência condominial;
• Caso haja taxas de condomínio em atraso, certifique-se de como está o processo de cobrança e quanto, exatamente, o condomínio tem a receber;
• Considere contratar os serviços de um